Une évolution des prix déconnectée de celle des loyers
Le Centre d'analyse stratégique (CAS) évoque dans son rapport sur l'évolution des prix du logement depuis 25 ans, une forte augmentation des tarifs d'achat. Le rapport précise que depuis une quinzaine d'années : « les prix du logement en France connaissent une évolution apparemment déconnectée de celle des loyers ».
Les prix ont en effet doublé durant cette période. Côté loyers, selon le CAS, l'évolution, à surface et qualité constante, correspond à celle des revenus moyens. Pour autant, le rapport ne réfute pas le fait que le budget logement ait augmenté pour les locataires, mais impute cet état de fait à « l’élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements ». Selon le CAS, cette croissance modérée des loyers permet d'exclure toute idée de pénurie de logements locatifs.
Bien entendu, le rapport du Centre d'analyse stratégique mentionne qu'il s'agit bien d'observations globales, et que des disparités locales existent.
Les causes
Le CAS avance quelques raisons à cet emballement des prix de l'immobilier, parmi lesquelles la rareté du foncier dans les zones dites tendues, ou encore l'augmentation de la capacité d'emprunt des ménages, ainsi que les dispositions fiscales favorables à l'accession à la propriété. Ainsi, la demande est plus forte, ce qui contribue très largement à la hausse des prix.
Par contre, le rapport minimise les conséquences de la hausse des prix de la construction, en affirmant : « cette hausse généralisée ne semble pouvoir être expliquée que marginalement par l’augmentation du coût de la construction ou un déficit généralisé de construction ».
La bulle immobilière évoquée
Le rapport mentionne clairement l'existence d'une bulle immobilière. Celle-ci serait due à la hausse des prix conjointe à une baisse des taux d'intérêt, car cette chute des taux aurait « biaisé les anticipations à la hausse ».
De plus, le CAS affirme que les ménages ont leur part de responsabilité dans la création de cette bulle immobilière, les foyers déjà propriétaires conforteraient cette surévaluation, car ils seraient « immunisés » contre la hausse. Dans le même temps, les primo-accédants ont plus de difficultés.
Toutefois, le Centre d'analyse stratégique se veut rassurant quant aux conséquences d'un éventuel dégonflement de cette bulle : « ses effets néfastes pourraient néanmoins être relativisés, d’une part parce que l’endettement des ménages reste limité et d’autre part parce que le secteur de la construction n’est pas hypertrophié en France ».
Au vu de ce rapport, le CAS préconise des réformes « maîtrisées », dont le but serait de :
- redynamiser l'offre,
- réduire les freins à la mobilité résidentielle.
En effet, selon le CAS, les effets positifs que pourrait avoir une demande forte, sont limités par la situation actuelle et les « mécanismes » qui ont mené à la création de cette bulle.
Pour en savoir plus :
Le Centre d'analyse stratégique
Le rapport du CAS
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