Premier loyer : un montant libre
La fixation du loyer lors de la première mise en location est libre. Vous avez donc le choix en la matière.
Lorsqu'on parle de première mise en location cela désigne plusieurs situations :
- la première fois que vous louez le bien depuis son achat,
- la première location à ce locataire...
Depuis le 1er août 1997, cette libre fixation concerne tous les types de logements, qu'ils soient neufs ou anciens, meublés ou non, mis aux normes ou non...
Attention : Tous les propriétaires bailleurs ne sont pas concernés par cette libre fixation du loyer initial. Ceux qui ont investi grâce à des dispositifs d'aides fiscales (Scellier, Borloo...) doivent respecter les plafonds, même lors de la première mise en location.
Par contre, lors de la révision du loyer, vous devez respecter les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989.
Comment fixer le loyer ?
Fixer le loyer pour la première mise en location n'est pas anodin. En effet, si vous déterminez un loyer trop élevé, vous allez espérer une rentabilité elle-aussi élevée. Pourtant, vous risquez de ne pas voir vos calculs aboutir puisque vous aurez beaucoup de mal à trouver un locataire.
Dans le cas contraire, si vous fixez un loyer trop bas, vous n'aurez pas de mal à louer le bien, mais celui-ci ne sera pas forcément rentable.
Vous devez donc trouver le juste équilibre. Celui-ci correspond aux prix pratiqués en moyenne sur le marché locatif local.
Menez l'enquête
Connaître le marché locatif local veut dire se renseigner sur les loyers pratiqués dans votre quartier. Recherchez donc les biens similaires au votre mis en location dans le voisinage.
Pour cela, vous pouvez :
- consulter les annonces de location (papier ou internet),
- parlez aux concierges,
- renseignez-vous auprès des syndic,
- celles en vitrine dans les agences immobilières...
Cela vous aidera à définir le loyer moyen et à vous y conformer.
Définissez les caractéristiques de votre bien
Le loyer doit correspondre aux prestations de votre bien.
Autrement dit pour le calculer vous devez prendre en compte :
- la surface,
- la zone géographique (certaines villes sont plus chères que d'autres),
- l'état général,
- les équipements inclus (baignoire, cuisinière, chauffage central, ascenseur...),
- les particularités du logement (jardin, terrasse, exposition, poutres apparentes...),
- l'environnement (calme, services et commerces, transports en commun...),
- s'il s'agit d'un logement meublé ou non,
- vue depuis les fenêtres...
Vous pouvez aussi vous aidez en prenant en compte la valeur locative cadastrale indiquée sur la taxe d'habitation. Elle indique le loyer moyen annuel de votre bien au jour de la taxation et est calculée par le service cadastral en fonction de plusieurs critères.
Fixer le loyer lors de la première mise en location revient donc à prendre en compte plusieurs indices différents.
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