Avant de commencer les travaux
On ne peut pas toujours effectuer librement des travaux dans un immeuble en copropriété. En effet, ce type des biens est divisé en lots :
-
les parties privatives, réparties entre chaque copropriétaire,
-
les parties communes.
Selon que les travaux se trouve dans l'une ou l'autre de ces parties, les règles changent.
Il faut donc commencer avant tout par déterminer si le projet se trouve dans une partie privative ou commune. Ensuite, il faut prendre connaissance du règlement de copropriété, pour s'assurer que le projet est bien conforme.
Enfin, il faut contacter les entreprises et architecte pour réaliser des devis et préciser le projet de travaux.
Identifier les parties communes et privatives
Le plus souvent, les parties communes sont :
-
le sol,
-
le plafond,
-
le gros œuvre,
-
l'escalier,
-
le toit,
-
les parties dévolues à l'usage collectif.
Attention : Certains éléments contenus dans les appartements peuvent en réalité être une partie commune, comme par exemple les radiateurs à eau, les balcons...
Les travaux dans une partie privative
Le copropriétaire qui réalise des travaux dans sa partie privative est normalement libre, sous réserve de respecter les démarches administratives classiques.
Toutefois, ne sont pas concernés par cette liberté les travaux :
-
changeant l'aspect extérieur de l'immeuble en copropriété,
-
interférant sur les parties communes.
D'autre part, si le projet touche la structure porteuse de l'immeuble, une autorisation obtenue en assemblée générale est indispensable.
Les travaux dans les parties communes
Chaque travaux entrepris dans les parties communes doit au préalable être approuvé en assemblée générale.
Selon l'importance des travaux, le nombre de voix pour obtenir l'autorisation change. La loi du 10 juillet 1965 a conçu un tableau des majorités. Pour la consulter, cliquez ici.
S'il y a urgence, une assemblée générale extraordinaire peut être organisée.
Les travaux, ainsi que l'assemblée générale extraordinaire peuvent être demandés par l'un des copropriétaires. Si c'est le cas, il contacte le syndicat de copropriété par lettre recommandée avec accusée de réception.
Les frais de tenue de l'assemblée générale extraordinaire sont alors à sa charge.
Quels sont les risques encourus en cas de non respect des règles de copropriété ?
Si l'un des copropriétaire ne respecte pas les règles de la copropriété lors de la réalisation des travaux, il risque de devoir :
-
démolir,
-
remettre en l'état,
-
verser des dommages et intérêts.
Existe-t-il un recours pour réaliser les travaux malgré le refus des copropriétaires ?
Si les travaux doivent avoir lieu dans les parties communes, les recours pour entreprendre les travaux malgré le refus des copropriétaires sont très difficiles à mettre en œuvre.
La seule possibilité est de prouver que les travaux sont obligatoires pour le bon fonctionnement de l'immeuble.
Dans les parties privées, il est toujours possible d'obtenir du juge une autorisation judiciaire de réaliser les travaux, même en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale, après étude du dossier par le juge.
