Une fiscalité à part
L'administration fiscale considère que le propriétaire-bailleur d'un logement meublé tire des revenus à caractère commercial.
En principe, le propriétaire-bailleur est donc imposé pour les sommes qu'il perçoit de la location meublée au titre des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).
Mais, il y a certaines variations à ce principe en fonction de :
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montant des sommes perçues annuellement,
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caractère professionnel ou non du propriétaire-bailleur.
Bon à savoir : Si le propriétaire-bailleur est une personne morale, les revenus tirés des locations meublées sont imposées au titre de l'impôt sur les sociétés.
Le loueur en meublé professionnel (LMP)
Un propriétaire-bailleur doit remplir trois critères pour être considéré comme un LMP :
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au moins une personne de son foyer fiscal est inscrite au registre du commerce et des sociétés, sous le titre loueur professionnel,
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les recettes découlant de la location meublée sont plus élevées que les revenus du foyer fiscal,
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les recettes découlant de la location meublée sont supérieures à 23 000 € TTC/an.
À noter : Le fait de pouvoir produire une copie du refus d'inscription au registre du commerce et des sociétés par le greffe est signe de bonne foi. Le critère peut donc être considéré comme rempli.
Le propriétaire-bailleur déclare les revenus tirés de la location meublée en tant que BIC.
Mais, étant LMP, il bénéficie de certains avantages fiscaux :
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le déficit peut être imputé sans limite sur le revenu global,
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les plus values sont exonérées après 5 ans d'activité et si les revenus annuels ne sont pas supérieurs à 90 000 €.
Le loueur en meublé non professionnel (LNMP)
Le propriétaire-bailleur déclare ses recettes de la location meublée au titre des BIC.
Contrairement au LMP, le déficit n'est pas imputable sur le revenu global, mais uniquement sur les autres bénéfices de même nature perçus dans l'année et des 9 suivantes.
Le déficit peut donc être imputé sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans.
Régime réel ou forfaitaire ?
En fonction des recettes perçues, le régime d'imposition est réel ou forfaitaire.
Si les loyers annuels (charges comprises) sont inférieurs à 32 100 €, le propriétaire-bailleur est soumis au régime d'imposition forfaitaire, dit micro-BIC.
Pour déclarer ces revenus, vous devez simplement indiquer leur montant dans la case BIC.
L'avantage de ce régime réside dans l'abattement forfaitaire de 50 %. Vous n'êtes donc imposé que sur 50 % des recettes.
Attention : Ce régime ne permet pas de déduire les charges.Ce régime est en réalité un option, valable 2 ans. Son renouvellement est tacite. Si vous ne souhaitez plus être sous ce régime, vous devez renoncer à l'option avant le 1er février.
Si les loyers annuels sont supérieurs à 32 100 €, vous êtes imposés au titre du régime réel. Autrement dit, le montant imposé n'est pas forfaitaire mais réel.
Par contre, les charges sont déductibles dans ce cas.
L'exonération
Dans certains cas vous pouvez être exonéré d'impôt sur les sommes perçues de la location meublée.
C'est possible uniquement lorsque vous louer une ou plusieurs pièces meublées au sein de votre résidence principale.
Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond :
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173 €/m² pour l'Ile-de-France,
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126 €/m² pour la province.
Ces plafonds sont valables depuis le 1er janvier 2010.
Ils sont réévalués chaque année au 1er janvier.
