Le principe
La location accession consiste pour un propriétaire et un acquéreur à passer un contrat selon lequel l'acquéreur ne devient propriétaire qu'après une période de jouissance onéreuse du bien immobilier.
Ce type de vente peut être effectué sur les biens immobiliers à usage :
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d'habitation,
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mixte,
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collectif,
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individuel.
Lors de la signature du contrat de location accession le bien peut être achevé ou bien en l'état de futur achèvement.
Pour avoir recours au système de la location accession, propriétaire et acquéreur doivent conclure un acte authentique. Comme pour une vente, il est possible d'avoir recours à un contrat préliminaire sous seing privé en amont.
L'exécution du contrat de location accession se fait en deux temps :
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la période de jouissance onéreuse,
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la levée de l'option.
Le plus pour l'acquéreur : Contrairement à une vente classique l'acquéreur ne doit pas verser d'apports personnels immédiatement lors de la signature du contrat.
Le contrat de location accession
Comme tout contrat, l'acte authentique de location accession doit contenir obligatoirement certaines informations :
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informations relatives aux deux parties,
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descriptif précis et technique du bien immobilier,
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montant du prix de vente et modalités de paiement (prix total, montant de la redevance et des charges),
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date d'entrée dans le bien immobilier (début de la période de jouissance onéreuse),
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durée de la période de jouissance et date limite pour la levée de l'option,
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assurances des deux parties,
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conditions relatives à la résiliation,
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garantie de remboursement ou d'achèvement du bien le cas échéant,
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une clause prévoyant l'impossibilité pour l'acquéreur de se maintenir dans les lieux en cas de résolution du contrat ou de non levée de l'option.
La période de jouissance onéreuse
Durant cette période, l'acquéreur doit se comporter comme n'importe quel locataire. Pour autant, il n'est considéré ni comme locataire, ni comme propriétaire.
Il doit respecter les obligations normales dans cette situation :
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entretenir le bien immobilier et l'occuper de manière raisonnable,
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payer les charges et impôts
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être assuré pour l'occupation du bien.
Il doit aussi verser une somme régulièrement, un peu à la manière d'un loyer. Il s'agit de la redevance. Celle-ci comprend :
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La fraction locative. Autrement dit la somme qui revient définitivement au propriétaire.
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La fraction acquisitive. Autrement dit la somme qui constitue une avance sur le prix final. Cette partie doit être restituée à l'acquéreur en cas de non levée de l'option ou de résiliation.
L'acquéreur peut en outre céder ses droit à un tiers par le biais d'un acte authentique.
À noter : Contrairement à un locataire classique, l'acquéreur peut assister aux réunions de copropriété.
La levée d'option
Entre le début de la période de jouissance et l'arrivée au terme du délai prévu par le contrat de location accession, l'acquéreur peut lever l'option et ainsi devenir propriétaire du bien immobilier.
Cette levée d'option se fait par lettre recommandée avec accusé de réception et est adressée au propriétaire.
Si l'acquéreur lève l'option, il doit alors achever de payer le montant prévu par contrat. La propriété est ensuite transférée par un acte de vente authentique.
Si l'acquéreur renonce à lever l'option, ou si l'une des deux parties résilie le contrat de location accession, le propriétaire doit restituer la fraction acquisitive dans les 3 mois.
Attention : En cas de résiliation ou de non levée de l'option par l'acquéreur, ce dernier n'a aucun droit de se maintenir dans les lieux, sauf si le contrat de location accession le prévoit.Lorsque c'est le propriétaire qui décide de ne plus vendre, il doit verser, en plus de la restitution de la fraction acquisitive, une indemnité dont le montant ne dépasse pas les 3 % de la valeur du bien. Dans ce cas, l'acquéreur peut rester dans les lieux jusqu'à ce que le propriétaire lui verse les sommes dues.
Bon à savoir : Le propriétaire doit mettre en demeure l'acquéreur de lever l'option par lettre recommandée avec accusé de réception 3 mois avant le terme de la période de jouissance onéreuse.
Pour en savoir plus :
Loi du 12 juillet 1984
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