Le principe
Lorsqu'une personne dispose d'un bien mobilier ou immobilier, ainsi que certains droits réels, comme par exemple une servitude de passage, pendant une durée précise alors qu'il n'en est pas le propriétaire réel, elle peut l'acquérir grâce à la prescription acquisitive ou usucapion.
Cette règle ne concerne tous les biens immobiliers, à l'exception des immeubles classés monuments historiques.
L'usucapion ne s'applique pas non plus aux biens et choses qui ne seraient pas dans le commerce, ou qui serait du domaine public. En effet, ceux-ci ne pouvant être possédés, ils ne peuvent donc pas faire l'objet d'une prescription acquisitive.
Dans le domaine immobilier, l'occupant du bien immobilier (et ses ayant-droits s'ils le demandent) en devient donc le propriétaire légal, lorsque le délai est écoulé, et qui a fait valoir ses droits en matière de prescription acquisitive.
L'usucapion n'est pas automatique.
Bon à savoir : Vous ne pouvez pas faire jouer la règle de l'usucapion si le propriétaire réel :
- ne peut pas agir en justice (incapable),
- en cas de force majeure,
- est votre époux.
Le délai
Pour pouvoir faire valoir son droit de propriété selon la règle de l'usucapion, vous devez avoir occupé le bien immobilier pendant une certaine durée :
-
30 ans en règle générale,
-
20 ans si vous êtes de bonne foi (ignorance du fait que vous n'êtes pas propriétaire) et que le propriétaire réel ne réside pas sur la zone de ressort de la Cour d'appel du lieu d'implantation du bien immobilier,
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10 ans si vous êtes de bonne foi et que le propriétaire réside sur la zone de ressort de la Cour d'appel du lieu d'implantation du bien immobilier.
De plus la législation impose certains critères cumulatifs pour que l'usucapion soit constitué. Pour pouvoir faire jouer l'usucapion, vous devez occuper le bien de manière :
- continue,
- non interrompue,
- publique,
- non équivoque,
- paisible,
- à titre de propriétaire.
Le délai commence à courir dès le début de l'occupation du bien immobilier.
Interruption du délai
Le délai peut être interrompu :
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si le bien ou la chose disparaît pendant plus d'un an (cause naturelle),
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en cas d'interruption civile. Si l'occupant reconnaît les droits du propriétaire ou si le propriétaire fait valoir ses droits.
Un droit de propriété rétroactif
L'usucapion a un effet rétroactif. C'est-à-dire que l'occupant est considéré comme étant le propriétaire, à compter du premier jour d'occupation.
Vous pouvez donc obtenir un acte de propriété notarié pour la propriété d'un bien immobilier.
À noter : Si le propriétaire réel a vendu le bien immobilier, la vente est annulée par l'usucapion.
Comment faire jouer la règle de l'usucapion ?
La prescription acquisitive n'est pas automatique. L'occupant doit donc volontairement faire valoir ses droits une fois le délai légal écoulé.
Pour cela il peut :
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saisir le juge pour qu'il reconnaisse son droit de propriété,
-
opposer une fin de non recevoir basée sur la prescription acquisitive à l'action en revendication menée par le propriétaire réel.
Pour en savoir plus :
