Champs d’application de la loi du 6 juillet 1989 : les dispositions sont d’ordre public et concernent donc sans exceptions, les locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi que les garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur (article 2 de la loi).
Il s’agit d’une procédure souvent longue et coûteuse, car très protectrice à l’égard des locataires. Dans ces conditions, il importe de réagir rapidement (dès deux mois d’impayé), afin de ne pas perdre de temps. En outre, il est primordial d’être bien conseillé : sur ce point, les Huissiers de Justice, qui mènent à bien ce genre de procédures, seront les mieux placés pour vous aiguiller et répondre à vos interrogations.
Les préalables indispensables : le commandement de payer, puis l’assignation à comparaître
La question à se poser : le bail comporte-t-il une clause résolutoire ?
Dans l’affirmative, l’Huissier de Justice délivrera un commandement de payer visant ladite clause. Dès lors, si à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification de l’acte le locataire n’a pas régularisé la situation, le bail sera résilié de plein droit et l’expulsion pourra être poursuivie sur simple ordonnance de référé (procédure rapide devant le Tribunal d’instance), selon le mécanisme prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans la négative, la loi n’exige pas de commandement préalable, mais il est en pratique absolument incontournable, afin de prouver le caractère délibéré du manquement aux obligations contractuelles. L’Huissier de Justice devra ensuite engager une procédure au fond devant le Tribunal d’instance, afin d’obtenir judiciairement la résiliation du bail. Il convient de noter que cette procédure, même si elle a de fortes chances d’aboutir, demeure plus aléatoire que celle énoncée précédemment, puisque soumise à l’appréciation souveraine du Juge saisi. D’où l’impérieuse nécessité, au moment de la signature du contrat, de prévoir cette fameuse clause.
NOTA BENE : dans les deux cas, l’audience de résiliation ne pourra se tenir moins de deux mois après la notification de l’acte d’assignation (acte invitant le débiteur à comparaître devant le Juge) au représentant de l’Etat dans le département (en général le Préfet).
Le déroulement de l’audience et l’obtention du titre exécutoire
L’une des principales caractéristiques de la procédure devant le Tribunal d’instance est que la représentation par Ministère d’Avocat n’est pas obligatoire (bien qu’elle soit fortement conseillée, surtout en cas de contestations soulevées par la partie adverse). Vous pouvez donc vous défendre vous même lors de l’audience ou bien même vous faire représenter dans certaines conditions limitativement énoncées par la loi.
Les débats sont publics. Je Juge étudie le dossier, entend les arguments des parties et peut, soit rendre une décision immédiatement (« sur le siège »), soit mettre l’affaire « en délibéré ».
Il convient de préciser qu’il peut accorder sur demande expresse ou de sa propre initiative, jusqu’à 24 mois de délais de paiement (article 1244 du Code civil. De plein droit, cette décision suspend les effets de la résiliation du bail et donc la mise en œuvre de la procédure d’expulsion (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Le préalable indispensable, en l’absence d’exécution volontaire, est la signification de la décision par acte d’Huissier de Justice (article 503 du Code de procédure civile).
Le recouvrement des sommes dues
La loi dispose que « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution sur les biens de son débiteur ». Il dispose dès lors d’une totale liberté dans le choix des mesures d’exécution, dans la limite du respect du principe de proportionnalité de la mesure envisagée par rapport au montant de la dette, mais également des immunités de saisie consacrées par les textes (envers certaines personnes et certains biens).
Les possibilités sont multiples :
- La saisie des créances de sommes d’argent (saisie-attribution) détenues par le débiteur ou par un tiers (entre les mains d’une banque par exemple.
- La saisie des rémunérations du travail.
- La saisie des biens meubles corporels (saisie-vente).
- La saisie des droits d’associés et des valeurs mobilières (actions par exemple).
- La saisie des véhicules terrestres à moteur.
Chacune de ces procédures possède des caractéristiques et des délais qui lui sont propres.
La réalisation de l’expulsion
Dès que la résiliation du bail est acquise et la décision en vertu de laquelle l’Huissier de Justice agit non susceptible d’un recours suspensif d’exécution (appel, opposition, à l’exception des ordonnances de référé qui sont exécutoires de plein droit par provision), la procédure s’engage par la délivrance par acte d’Huissier de justice, d’un commandement de quitter les lieux.
Si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale des personnes expulsées, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la signification du commandement. Cette disposition protectrice vis à vis du locataire, a été mise en place afin de permettre aux services sociaux d’envisager une solution de relogement.
NOTA BENE : le Juge de l’Exécution, saisi par le locataire, peut à tout moment lui accorder des délais pour surseoir à l’expulsion. Ceux-ci, d’un minimum de 3 mois, ne peuvent excéder un an et sont fonction de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement (article L 613-2 du CCH).
A l’expiration des deux mois, à défaut de départ volontaire (refus passif ou actif), l’Huissier de Justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et se voit contraint de requérir le concours de la Force Publique, ce afin de procéder à l’expulsion « manu militari ». L’octroi de cette autorisation par le représentant de l’Etat dans le département prend en général plusieurs semaines et parfois même plusieurs mois. Le maître mot, comme pour le reste de la procédure demeure donc plus que jamais, « PATIENCE » !
Une fois le sésame en poche, l’Huissier de Justice organise l’expulsion en convoquant les différents corps de métiers indispensables au bon déroulement des opérations : serrurier, forces de Police ou de Gendarmerie, déménageurs etc…
Le jour de l’expulsion, l’Huissier de Justice intervient tant en la présence qu’en l’absence des occupants. Il dresse alors un procès-verbal dans lequel il relate l’ensemble de ses opérations.
Dans le cas où les personnes expulsées n’ont pas débarrassées les meubles garnissant les lieux, ne disposent pas d’un endroit où ils souhaitent les voir transportés, ou s’il n’est pas possible de les laisser sur place, l’Huissier de Justice procède à un inventaire, et les fait déplacer vers un garde-meubles, à charge pour les personnes expulsées de les récupérer dans un délai d’un mois. A défaut, le Juge de l’Exécution sera saisi afin qu’il statut sur le sort qu’il entend réserver : soit une vente aux enchères publiques dans les rares cas où les biens ont une valeur suffisante, soit un abandon pur et simple.
Christophe ESCOFFIER – Huissier de Justice
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