Quelle est la situation actuelle du marché locatif ?
Jean Perrin : Aujourd'hui, on observe deux marchés de la location. D'un côté les zones tendues, comme l'Ile-de-France, les grandes villes, les secteurs attractifs comme les zones frontalières. De l'autre côté, à savoir environ 50 % des locations, il s'agit des zones détendues. Dans les premières, la hausse des loyers est aujourd'hui très légère, voire stable. En zone détendue, on constate une baisse des prix et un taux de vacance qui augmente. De plus la fiscalité, aussi bien nationale que locale diminue encore la rentabilité pour les propriétaires bailleurs, certains rencontrant même de véritables difficultés. La première chose est donc de bien calculer la rentabilité avant d'investir. En effet, dans les zones tendues, il y a peu de vacance, mais les propriétaires bailleurs ont peu de latitude pour augmenter les loyers, compte tenu des augmentations précédentes et des capacités financières des locataires. Pour viser une bonne rentabilité, il faut donc se pencher sur la qualité du logement et son emplacement, en détectant les quartiers d'avenir. Dans les zones détendues, la rentabilité est moindre, la meilleure solution consistant à se conformer aux prix du parc public. Si toutefois le bien n'est pas rentable, il vaut mieux vendre.
JGMI :
Quels sont les éléments à prendre en compte pour fixer son loyer ?
JP : Pour fixer le loyer, la plupart des propriétaires bailleurs tiennent compte du loyer de sortie. C'est effectivement un élément à considérer, mais ça n'est pas le seul. Il faut aussi se faire une bonne idée du marché, avoir bien conscience d'être ou non en zone tendue, éplucher les petites annonces du quartier pour évaluer le loyer moyen. Les propriétaires bailleurs peuvent aussi se renseigner auprès de professionnels ou d'experts, comme l'UNPI, qui leur apporteront des conseils adaptés. Il est aussi possible de consulter le site de CLAMEUR, qui fournit une information directe grâce à son analyse du marché. Bien entendu, la difficulté à louer est aussi un indice à considérer, souvent signe que le loyer est trop élevé. Si l'annonce n'a pas d'écho, il faut revoir le prix de la location.
JGMI :
Un loyer trop élevé entraine-t-il d'autres conséquences que des difficultés à louer ?
JP : Le montant du loyer est aussi un élément important pour tout propriétaire bailleur qui souhaite choisir son locataire. Un loyer trop élevé va attirer des locataires moins sérieux et peu fiables a priori. Mieux vaut donc se situer dans les loyers de marché pour pouvoir choisir un locataire avec de bonnes garanties, qui va verser son loyer chaque mois. Les bonnes garanties personnelles sont d'ailleurs aujourd'hui le point principal à vérifier pour choisir un locataire fiable. Les assurances, et en particulier la GRL, ne sont plus fiables de mon point de vue. Or, en ces temps de crises, il faut être très vigilant à propos de la solvabilité du locataire, mais aussi sur l'avenir du bien, d'où la nécessité d'être conforme au marché et de bien choisir son locataire.
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