Vendre loué ?
Théoriquement, un contrat de bail rend le logement inaliénable. Autrement dit, un bien ne peut pas être vendu par son propriétaire, lorsque il est loué. Toutefois, dans deux cas, le propriétaire bailleur peut malgré tout procéder à la vente de son bien.
Tout d'abord, s'il se situe dans le délai de congé (6 mois avant le terme pour un logement vide et 3 mois avant le terme pour un logement meublé), le propriétaire bailleur peut alors donner le congé et vendre le bien vide.
Par contre, s'il n'est pas dans ce délai, il peut alors vendre son bien occupé. C'est une vente plus complexe, car elle implique la transmission du bail.
Attention : La vente occupé implique le plus souvent une décote du prix, que les notaires estiment généralement aux alentours de 15 %. Mais les conditions du marché et les informations relatives au locataire (âge, situation familiale et professionnelle...) vont déterminer cette décote.Un bail à transmettre
Vendre occupé ne signifie pas pour le locataire une expulsion programmée. En effet, le bail continue à courir puisqu'il est transmis à l'acquéreur. Le propriétaire doit donc l'informer que le logement est loué, dès le compromis de vente et lui donner toutes les informations relatives à la location (forme du bail, contenu, litiges éventuels avec le bailleur, date d'entrée dans les lieux...).
Le vendeur doit lui transmettre le bail lors de la vente. Le bail doit bien entendu être en règle. Si l'acquéreur n'est pas informé ou que le bail n'est pas conforme, le nouveau bailleur peut expulser le locataire, celui-ci étant alors considéré comme occupant sans droit. La responsabilité du vendeur pourra bien entendu être mise en jeu, d'autant plus s'il a faussement déclaré le bien comme étant vide.
À noter : Le propriétaire reste responsable des manquements commis avant la vente, sauf mention contraire dans le contrat de vente.Peu de changements pour le locataire
Cette transmission du bail n'implique aucune modification pour le locataire, si ce n'est le changement de propriétaire bailleur. En effet, l'acquéreur ne peut pas modifier le bail avant sa reconduction ou son renouvellement. Selon le même principe, le dépôt de garantie est transmis au nouveau bailleur.
Le locataire doit être informé de la vente et le vendeur doit transmettre les coordonnées du nouveau bailleur. Toutefois, il n'est pas obligatoire de l'informer dès la mise en vente, même si cela simplifie les visites du bien.
Bon à savoir : L'acquéreur ne peut mener une action contre le locataire pour des manquements antérieurs à la vente, sauf si ceux-ci se poursuivent depuis.